Экономист Никита Масленников в беседе с PublicO рассказал о ситуации на рынке недвижимости, возможном сокращении программ льготной ипотеки в 2024 году, а также о перекосе между рынком вторичного и первичного жилья России.
- Может ли лопнуть создавшийся т.н. «ипотечный пузырь»?
- В 2024 году будет существовать риск попадания огромного количества людей в долговую ловушку. 47% ипотечных заёмщиков сейчас имеют коэффициент предельной долговой нагрузки свыше 80%, то есть тратят на кредиты свыше трех четвертей месячного дохода. Эта ситуация грозит взрывом.
Объём нераспределённого жилья в России вышел на исторический максимум. По этому признаку складывается ощущение т.н. ипотечного пузыря, потому что, прежде всего, нераспределённое жилье – это следствие бума ипотечного кредитования.
Об ипотечном пузыре Центральный Банк говорит уже полгода, пытаясь добиться некой корректировки льготной ипотеки. Вследствие льготных ипотечных программ, которых у нас достаточно много, деформирован жилищный рынок. По сути дела, на нем уже не осталось рыночной ипотеки, которая выдается не по льготным кредитам. Основной объём ипотеки составляют льготные кредитные программы.
- Как эта ситуация в целом отражается на рынке недвижимости?
- Из-за деформации рынка жилья между рыночной и льготной ипотеками начинает сильно лихорадить вторичный рынок, который пока не имеет ярко выраженной тенденции к динамике, а разрыв по ценам между первичным и вторичным рынком недвижимости уже достаточно серьёзен: за два года он увеличился вдвое. Такая картина жилищного рынка не вызывает благостных ощущений. Это, действительно, признаки существенного риска, который может реализоваться, как это уже происходило во многих странах мира, например, в 2007-2008 гг. в США и в середине 2010-х гг. в Китае.
Одна из причин нераспределённого жилья – это неспособность людей, взявших ипотечный кредит, оплатить полностью квартиру. 47% ипотечных заёмщиков имеют предельный коэффициент долговой нагрузки свыше 80%, то есть вынуждены тратить более трех четвертей своих месячных доходов на обслуживание ипотечного кредита. Это грозит и риском неуплаты, невыполнения обязательств перед банком, но существенно увеличивается и риск так и не приобрести жилье.
- Как на ситуацию влияет льготная ипотека и каково будущее таких ипотечных программ?
- Льготная ипотека сильно разогнала цены на жилищный метр. В итоге получается психологическая ловушка: вы берете кредит под планируемое число квадратных метров, но в жизни вы можете получить их несколько меньше. Некоторые и по 10 квадратных метров теряют. Все это тоже не способствует качественному решению жилищного вопроса.
Выход из этой ситуации есть. Во-первых, торможение уже абсолютно пузыреобразного роста ипотеки на основе льготных кредитных программ. Во-вторых, переформатирование самих льгот. Центральный Банк сделал предложение в адрес правительства, правительство это восприняло с пониманием. Работа в этом направлении идёт и, скорее всего, будет плавное сокращение объёмов льготных программ, но с повышением их адресности. Необходима ориентация на целевые аудитории, например, программы по IT-специалистам, предложение для молодых врачей или для молодых специалистов вообще.
Необходима и более выраженная очевидная географическая привязка ипотечных программ, потому что сейчас они сконцентрированы, в основном, на Москву, Петербург и ещё несколько крупных городов-миллионников, являющихся столицами федеральных округов. Есть необходимость дальневосточной и арктической ипотек, которые не такие объёмные для федерального бюджета, но, тем не менее, имеют выраженную социальную нагрузку с точки зрения влияния на миграционные процессы.
Так или иначе, решение по этому вопросу мы увидим в 2024 году. С одной стороны, нужно сохранить льготную ипотеку с социальной функцией, а с другой стороны, оптимизировать её риски с точки зрения влияния на жилищный рынок и, в целом, на состояние заёмщиков и кредиторов.
- А что может произойти с нераспределенным жильем?
- По текущему объёму нераспределённого жилья просматривается чёткое решение: направление его на долгосрочную аренду. Но для этого нужно создавать специализированную отрасль финансовых посредников и управленцев, которые могли бы заниматься долгосрочной арендой и, по сути дела, надо создавать рынок долгосрочной аренды жилья. Нынешние обстоятельства просто подталкивают нас к тому, чтобы сделать это максимально быстро в 2024 году.
Подписывайтесь на Publico в Дзен.Новости, а также следите за экспертными дебатами и комментариями к главным событиям дня в нашем telegram-канале.
