Платформа дебатов и общественных дискуссий
Выпускается при поддержке:

Дом вверх дном: эксперты говорят о возможной распродаже ипотечных квартир

Программу льготной ипотеки в России продлили до 1 июля следующего года, внеся в нее, однако, некоторые изменения. Некоторые аналитики забили во все колокола, увидев на рынке предпосылки для начала массовой распродажи ипотечного жилья не справляющихся с выплатами граждан.

На днях вице-премьер РФ Марат Хуснуллин поделился с журналистами выдающимися показателями “первой волны” льготной ипотеки. Всего кредит под 6,5% на общую сумму 1,7 триллиона рублей взяли более полумиллиона российских семей. Каждая пятая ипотека в стране заключалась в рамках этой программы, а при покупке новостроек показатель превышал даже 80%. 

Программу решено было продлить еще на год с начала июля, слегка изменив условия. Например, банкам разрешили поднять ставку с 6,5% годовых до 7%, а максимально возможную сумму кредита ограничили 3 миллионами рублей для всех субъектов. Это означает, что Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и другие крупные регионы из этой программы автоматически выпадут — ведь там просто нет недвижимости по таким ценам. 

В целом для российской экономики такая мера поддержки, особенно в пандемию, когда люди были склонны не тратить, а копить деньги (ведь они просто не знали, что будет с ними и их работой завтра) оказалась эффективной. Так, в анализе Счетной палаты говорится, что программа льготной ипотеки предотвратила массовое банкротство застройщиков, обеспечила устойчивый спрос на строящееся жилье и сохранила темпы ввода жилья на уровне 2019 года (более 82 млн кв. метров).

Но была в программе и ложка дегтя — во многих регионах люди кинулись скупать недвижимость, что подхлестнуло рост цен за квадратный метр. “По итогам 2020 года индекс роста цен на жилье на первичном рынке составил 12% по отношению к 2019 году”, — подсчитали эксперты Счетной палаты.

“Если же рассматривать отдельно массовые сегменты жилья, то стоимость реализации объектов увеличилась в среднем на 20% по сравнению с докарантинным периодом” — отметили, в свою очередь, аналитики ЦИАН.

Но ажиотаж, по крайней мере, в столичном регионе, рост цен если и сбил, то не значительно. Жители Москвы массово пытались запрыгнуть в уходящий поезд в июне, перед обновлением программы — этот месяц стал рекордным по выдаче льготной ипотеки в столице. Банки в июне выдали семь тысяч льготных ипотечных кредитов на сумму 46,9 миллиарда рублей, рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Но уже буквально в течение двух дней после обновления программы число желающих взять ипотеку резко упало, рассказал вице-президент Сбербанка, директор дивизиона “ДомКлик” Николай Васев.

«За первые два дня по госпрограмме 2020 года, где чек сократился до 3 миллионов рублей, мы видим сокращение объема заявок на 60%. Если смотреть на общий объем заявок на строящееся жилье, то этот объем в штуках сократился на 40%», — сказал он.

Возможно, чтобы хоть как-то удержать падающий спрос, российские банки в основном решили пока не поднимать ставки на жилье в новостройках до 7%, сообщили РИА Новости. Так, от повышения — по крайней мере пока — отказались Сбербанк, ВТБ, Промсязьбанк, Райффайзенбанк, Росбанк, «Дом.РФ», «Открытие», «Зенит» и Совкомбанк.

Означает ли это, что банки уже не могут найти желающих на льготную ипотеку? Действительно, аналитики прогнозируют некоторый спад активности в этом сегменте кредитования, но не существенный. В аналитическом комментарии “Национальные кредитные рейтинги” (НКР) говорится, что во II полугодии банки могут выдать 1,8–2 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 25-35% меньше, чем в I полугодии. Но в совокупности по итогам года, с учетом повышенного ажиотажа среди покупателей в преддверии окончания программы, этот объем даже вырастет по сравнению с прошлым годом — до 4,6–4,8 трлн рублей (против 4,4 трлн рублей за 2020 год).

То есть аналитиков беспокоит не падение спроса на недвижимость, а скорее вопрос, сможет ли население справится с обслуживанием этих кредитов. По данным НКР, за последние два года средний ипотечный чек вырос на 30%. При этом рост реальных располагаемых доходов населения в 2019 году составил всего лишь 1%, а в 2020 году и вовсе упал на 3,5%, оценил Росстат.

Бьет тревогу и аналитический центр ЦИАН. По их данным за последние 10 лет заработная плата россиян выросла в 2,4 раза, а задолженность по ипотеке — в 10 раз. “В результате каждому жителю приходится работать в четыре раза больше, чтобы полностью компенсировать задолженность по ипотеке в расчете на одного занятого россиянина”, — говорится в материале.

Закредитованность населения увеличивается. 10 лет назад средняя задолженность по кредиту была эквивалентна сумме 0,7 заработной платы, то есть теоретически менее чем за месяц россиянин зарабатывал сумму, чтобы закрыть условный ипотечный кредит. Сейчас речь идет уже о трех зарплатах: каждый работающий россиянин теперь «должен» отдать для покрытия «своей» доли ипотеки не 70% одной заработной платы (как 10 лет назад), а уже три среднемесячные зарплаты.

Гендиректор аналитического центра «БизнесДром» и председатель комитета «Опоры России» по финрынкам Павел Самиев в своей колонке на Forbes подчеркивает, что льготные ставки привели к пополнению рядов ипотечных клиентов заемщиками с относительно низкими доходами, которые не могли бы оплачивать ипотеку на рыночных условиях. 

“Очевидно, что более медленное восстановление экономики и возможное падение доходов населения на фоне набирающей силу третьей волны пандемии в первую очередь отразится на наименее состоятельных заемщиках. То есть как минимум каждый пятый ипотечный клиент попадает в группу риска, а с учетом того, что льготная ипотека в этом году чуть ли не ежемесячно обновляла рекорды выдач (относительно показателей предыдущих лет), можно предположить, что эта доля за последние полгода увеличилась”, — уверен эксперт.

Аналогичного мнения придерживается инвестиционный банкир, профессор Высшей школы экономики Евгений Коган, который видит серьезные предпосылки для того, чтобы на рынок, в том числе московский, начали выходить квартиры тех, кто ранее взял льготную ипотеку, не рассчитав свои силы.

Действительно, число квартир с обременением, выставленных на продажу, в России уже растет, говорится в материалах инвестиционной компании Garnet. В большинстве случаев это объекты, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением материнского капитала и находящиеся под арестом. Квартиры с обременением продаются в среднем на 5% дешевле рынка из-за возможных рисков, связанных с переходом права собственности. А на сайте ЦИАН (компании, которая очень внимательно мониторит потребности игроков рынка недвижимости) 25 июня было опубликовано подробное руководство, как именно можно продать ипотечную квартиру.

Дебаты
Алексей Мухин
Политолог
Алексей Мухин
Игорь Юшков
Эксперт по вопросам топливно-энергетического комплекса
Игорь Юшков
Константин Симонов
Эксперт по вопросам топливно-энергетического комплекса
Константин Симонов
Сергей Пикин
Эксперт по вопросам топливно-энергетического комплекса
Сергей Пикин