У льготной ипотеки есть мощные лоббисты, которые заинтересованы в том, чтобы она продолжалась. Для застройщиков программы льготной ипотеки — золотое дно. За счет льготной ипотеки они перетягивают спрос с вторичного рынка и на этом они зарабатывают большие деньги. У этой группы есть серьёзный лоббистский ресурс, поэтому программы льготной ипотеки будут продолжаться.

Но есть и  другая влиятельная группа – финансисты Антон Силуанов, Эльвира Набиуллина и другие, у которых также есть крупные лоббистские ресурсы и которые не хотят, чтобы за счёт бюджета (а льготы дотируются за счёт бюджета) средства перекачивались в карман застройщиков.

И между двумя этими группами идет борьба за судьбу льготной ипотеки. В нынешних условиях такие программы становятся огромной дырой в бюджете, вытягивающей миллиарды рублей на дотирование ставки. Минфин, который отвечает за бюджет, с таким положением вещей не согласен. И в настоящий момент идет подковерное противостояние, результатом которого будет реформирование ипотеки.

Центробанк заинтересован в том, чтобы банки были надёжны. Надёжный банк работает на отсечение неплатёжеспособных плательщиков ипотеки, а для этого они повышают первоначальные взносы. Но в том, что льготная ипотека будет сохранена, нет сомнений. Иначе первая лоббистская группа будет недовольна, и сильно пострадает строительный сектор со всем вытекающими последствиями. Коллапса ипотеки не будет, но она будет сокращается до той степени, чтобы не перегружать бюджет.

Будут выбраны конкретные форматы льготных направлений, президент Путин об этом уже говорил: это арктическая ипотека, дальневосточная ипотека, ипотека в новых регионах. Но эти регионы (Крайний Север, Дальний Восток, новые территории) — еще не вся страна. И как будет выглядеть ипотека для крупных городов, остается пока гадать. Возможно уменьшение максимальной суммы ипотеки. Самый интересный для застройщиков сегмент строительного рынка — Москва, Санкт-Петербург и еще 3-4 крупных города, где они зарабатывают самые большие деньги.

В каком формате сохранится льготная ипотека, сказать сложно, но то, что она останется в возможно урезанном виде не подлежит сомнению.

Учитывая позицию Центробанка, что льготную ипотеку надо сворачивать, думаю, что это постепенно и произойдёт. Спрос по ипотеке благодаря льготам был высоким, и это, как не без оснований считает Центробанк, — то самое превышение спроса, которое разгоняет инфляцию.

Хотя покупка квартир действительно напрямую на инфляцию не должна влиять, потому что это сделки инвестиционного рода, но, тем не менее, влияние, безусловно, есть. Благодаря этому каналу в экономику также поступают очень значительные деньги.

Поэтому пока льготная ипотека есть, но судя по тому, что инфляцию пока еще стандартными способами не удаётся обуздать, в дальнейшем льготную ипотеку будут сворачивать.

Складывается впечатление, что в последнее время гайки вокруг программы льготной ипотеки закручиваются сильно. Вспомнить хотя бы недавний запрет иметь больше чем одну льготную ипотеку на семью. Очевидно, что повышение ставки Центробанком существенно ударит по спросу.

Можно было бы рассчитывать, что спрос на ипотеку сохранится при условии, что люди будут ожидать существенного снижения ставок весной-летом 2024 года, что позволило бы рефинансировать ставку. Однако пока я не вижу предпосылок к резкому снижению ставки.

Само по себе слово «льготная» означает, что ставка должна быть ниже, чем ставки кредитования бизнеса и населения по обычным кредитам.

Льготная ипотека для различных категорий граждан была от 2,5 до 7%. При таких ставках люди могли обслуживать и тело кредита, и проценты, и брать ипотеку на 30 лет. Если сейчас ставка ЦБ увеличится на 2—3%, это будет ипотека будет уже 18—19%! То есть, 1/5-1/6 часть квартиры нужно фактически оплатить в течение одного года, а это абсолютно непомерный груз.

Только субсидирование ставок со стороны государства может как-то эту ситуацию изменить. При всём этом мы очень чётко понимаем, что Центробанк специально замедляет развитие экономики и совершенно осознанно делает такие шаги.

И в этом плане в 2024 году до конца года не следует ожидать уменьшения ставок на ипотеку. Но, возможно, до мартовских выборов президента будут приняты популистские решения о субсидировании ставок для некоторых категорий граждан. Я предполагаю, что это могут быть военные или люди, потерявшие кормильцев в результате боевых действий, либо ещё какие-то категории граждан типа молодых семей.

Но в целом, те меры, которые предпринимает Центробанк, не позволяют ипотеке быть льготной.