Регуляторными мерами ЦБ может охладить рынок недвижимости и не допустить перегрева

2023 год очень успешен с точки зрения выдачи банковских кредитов на ипотеку, как по количеству, так и по суммам. Уже появилась официальная информация, что этот год может побить даже рекорд 2021 г. Действительно, продажи с кредитами составляют очень большую долю сделок, особенно на рынке новостроек.

Если разложить по сегментам, то чем ниже сегмент рынка (жилье эконом- и комфорт-класса), тем больше проникновение ипотеки: едва ли не 100% сделок проходит с привлечением ипотечных средств. Люди не боятся брать кредиты, покупают квартиры, соответственно, это поддерживает очень серьёзный спрос на новостройки.

Чем выше сегмент рынка, тем ниже становится доля ипотеки — в бизнес-классе уже меньше, а в премиуме ещё меньше. Например, в элитном сегменте и в сегменте люкс-класса, ипотечная доля никогда не превышала 5-10%, но в нем более востребована такая финансовая схема, как рассрочка, особенно, если эта рассрочка беспроцентная и до конца строительства.

Количество выдачи ипотеки растёт, и количество сделок в 2023 году принципиально будет больше, чем в 2022 году.

Перегретость же рынка, на мой взгляд, надо смотреть по количеству просрочек и обслуживанию ипотечных кредитов: если процент задержек платежей или дефолтов находится на низком уровне (люди справляются со своими обязательствами и с помощью своих доходов могут покрывать ипотечные платежи), значит, существенного риска не существует. Если же этот процент будет увеличиваться, тогда можно уже сказать о перегретости рынка.

Не секрет, что в 2022 году с целью поддержания спроса застройщики вводили такие схемы, как субсидированная ипотека, когда ипотека была под чуть ли не под 0,1% годовых. Правда, это осуществлялось за счёт некоторой переплаты суммы квартиры. Но все же это был 0,1%, а у кого-то 2-3%. Это также значительно подстегнуло спрос, и, во всяком случае, спасло ситуацию прошлого года, которая могла оказаться неуспешной.

2022 год был достаточно неплох за счёт как раз означенных программ, к тому же само государство использовало льготное кредитование: есть ипотека для IT-специалистов, есть семейная ипотека, которой очень многие пользуются. Все эти программы в хорошем смысле влияют на спрос.

Но самое главное в том, чтобы люди обслуживали свои кредиты. Сейчас Центробанк ввёл свои рекомендации. В этом году количество субсидированных ипотек со стороны застройщиков сильно снизилось, и программ под 0,1% сегодня фактически не существует. С августа увеличился первоначальный взнос с 15 до 20%. Даже в нашей практике это привело к отмене сделок, хотя кажется, что это незначительное повышение первоначального взноса. Конечно, отказы не носили массовый характер, но единичные случаи все же были.

Подобными регуляторными мерами – повышение первоначального взноса, более строгая оценка заёмщика на предмет его платёжеспособности – можно немного охладить рынок и не допустить того самого перегрева, о котором говорит Центробанк.

Подписывайтесь на Publico в Дзен.Новости, а также следите за экспертными дебатами и комментариями к главным событиям дня в нашем telegram-канале.