День строителя, который мы все, конечно же, отмечали вчера –
праздник со слезами на глазах. С одной стороны, объемы строительства растут и
официальные лица, особенно ответственные за отрасль, излучают оптимизм в стиле «все
хорошо, а будет еще лучше». По расчетам «Дом.РФ», объем строящегося жилья в
России на начало июля составил 101,1 млн кв. м (+2% с начала года и +4% в
годовом выражении). Это максимум с начала 2020 года.
С другой стороны, все чаще звучит вопрос – а для кого это строится?
Объемы нераспроданного жилья поражают – это 70,9 млн кв. м, или 70% от общего
объема строящегося жилья. За год показатель вырос почти на 20%. По данным РБК, в
Омске почти 77% строящегося жилья не нашло покупателя. В Краснодаре не распродано
75%. В Самаре – 71%. Москва и Питер
выглядят чуть лучше – 58 и 60% соответственно. По всей стране простаивают
миллионы квартир общей площадью 150-200 млн кв м. А ведь бесхозное жилье имеет
неприятную особенность приходить в негодность – дома нужно отапливать, по
трубам должны течь вода, по вентиляции двигаться потоки воздуха, крыши и подвалы
требуют постоянного наблюдения и ухода… Или уже через несколько лет такие дома
придут в негодность и их нужно будет сносить.
Специалисты называют две основные причины недостаточного
спроса на новостройки: дороговизна и низкое качество домов. По оценке
аналитиков «Дом.РФ», средний срок накопления для российской семьи на квартиру
площадью 55 кв. м в новостройке составляет пять лет (при условии, что семья
откладывает на квартиру весь доход). Это меньше показателя конца прошлого года
(5,3 года), но по-прежнему выше среднего уровня 2016–2019 годов (3,5 года).
Про качество жизни приведем лишь пару комментариев со
специализированного форума:
«Новострой непригоден для жизни. Ко всему перечисленному добавлю
чуть ли не абсолютную звукопроводимость монолитного бетона. Прожив 4 года в
такой сказке, продал и перекрестился 5 раз, с зароком "никогда
больше". И это при том, что дом был вполне пристойным относительно
площадей - крупные квартиры».
«Слышно на 4-6 этажей вверх и вниз. И по квартире вправо и
влево Слышимость круглосуточная) так как дом перенаселен. Все собаки до 5 утра
лающие. Вся молодеть посуточно арендующая и развлекающаяся, бухающая. Просто шумы.
Это не жилье, это треш. Хочу во вторичку».
Риэлтор и автор блога «Недвижимость, любой вопрос» пишет: «Народ
начал понимать, как и из чего весь этот новострой построен. А самое главное,
для кого или вернее для чего. Как ни крути, а раньше строили для людей.
Планировали районы, чтобы удобно и комфортно было жить. Отсюда и дворы, и
школы/садики и вся инфраструктура сразу появлялась. А сейчас в эту
инфраструктуру втыкают муравейники».
Но вторичный рынок, на который сейчас все чаще смотрят покупатели,
весь спрос не вытянет. И для первички поэтому ситуация складывается не так
плохо. В июне и июле главный рынок недвижимости в стране – московский – показал
неплохие результаты. За июль в столичном регионе было зарегистрировано 13,36
тыс. сделок, что на 32% больше показателя июля 2022 года и на 10% превосходит
июнь этого года (данные РБК). В июне 2023 года по сравнению с июнем прошлого
года число сделок в столичном регионе выросло на 34%.
Скорее всего, это следствие девальвации рубля. Люди просто
спасают свои рубли, что, как ни странно, никак не сказывается на динамике цен.
Эксперты отмечают, что рынок недвижимости сегодня – это рынок покупателя. Просмотров
мало, сделки редки, и настойчивый покупатель может рассчитывать на приличные
скидки. Отсюда и ценовые качели – месяц вверх, два месяца вниз, потом наоборот.
В реальности цены на недвижимость не сильно отличаются от прошлогодних. Но,
согласитесь, 10 млн руб (цена московской студии не в самом хорошем районе) в
августе 2023 года (100 руб/дол) и в августе 2022 года (50-60 руб/дол), это две
большие разницы.
Рискнем предположить, что рынок в ценовом отношении будет
стагнировать и дальше. Вниз не пустит стройкомплекс с его гигантскими лоббистским
возможностями и банки, вверх – ограниченный платежеспособный спрос населения.
Но возможны варианты – их как раз сегодня обсуждают эксперты PublicO.
