На днях мэр Москвы Сергей Собянин в интервью РИА Новости рассказал о достижениях столицы в строительной сфере, которое некоторые СМИ истолковали в духе «Собянин обвинил льготную ипотеку в росте цен на недвижимость». На самом деле он сказал следующее:
- Если посмотреть статистику с 2012 года по 2014–2015 год, мы вводили около 3 миллионов квадратных метров, в этом году ввели 6 миллионов. Это рекорд за всю историю Москвы. Поэтому объем предложения вырос, но и спрос растет, во-первых. Во-вторых, хорошие условия ипотеки, льготная ипотека тоже дали толчок. И немаловажный фактор, конечно, межрегиональная миграция.
Да мэр обеими руками за льготную ипотеку, которая внесла свой вклад в столичный строительный бум! Но нет ли у нее и в самом деле теневой стороны в виде повышения цен?
Базовая программа льготной ипотеки была запущена в апреле прошлого года в качестве антикризисной меры. По условиям программы максимальная ставка кредита установлена на уровне 6,5% годовых, размер кредита составлял от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона. Программа доступна всем совершеннолетним гражданам РФ вне зависимости от семейного положения, наличия детей и недвижимости. Она должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но по предложению президента была продлена до 1 июля 2022 года.
За время ее действия было выдано уже более полумиллиона кредитов, Подводя итоги тяжелого 2020 года, генеральный директор Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталий Мутко говорил на ПМЭФ-2021:
- 1,8 млн российских семей взяли кредиты на покупку жилья. Это стало возможным благодаря мерам господдержки, своевременно запущенным правительством, и грамотной денежно-кредитной политике Центробанка. По льготной ипотеке под 6,5% с момента ее запуска, в апреле 2020 года, было выдано более 500 тыс. кредитов.
Самой востребованной льготная ипотека стала в Санкт-Петербурге, Москве, Московской области, Краснодарском крае, Свердловской области, Тюменской области, Ростовской области, Республике Татарстан, Республике Башкортостан, Новосибирской области. Всего программа охватила 85 регионов. Самыми активными участниками стали заемщики без детей. По данным Сбербанка, около 90% россиян, которые воспользовались льготной ипотекой, не имеют детей. Большая часть заемщиков (56,15%) состоит в браке, причем доля тех, кто состоит в браке и имеет детей, всего 7,72%.
Почему так мало тех, кто имеет детей? Потому что у них своя, еще более выгодная программа. Вот что говорил про нее этим летом премьер-министр Михаил Мишустин:
- Правительство продлевает льготную семейную ипотеку. Программа должна была закончиться примерно через полтора года, теперь она будет действовать до конца 2023 года. Более того, по решению главы государства воспользоваться ей смогут родители не только двух и более детей, а уже при рождении первенца. Чтобы обеспечить эти изменения, правительство более чем в два раза увеличивает лимит средств на выдачу кредитов — до 1,7 триллиона рублей.
Мишустин отметил, что с помощью этой программы молодые семьи смогут купить собственное жилье под 6% годовых. Использовать кредит можно как на покупку квартиры, так и на строительство дома. Льготная ставка будет действовать в течение всего срока займа. Максимальная сумма кредита по программе в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области — 12 млн рублей. Для других регионов — 6 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос — 15%. В том числе его можно оплатить за счет средств материнского капитала.
Трудно переоценить действие этих и ряда других, в том числе региональных, льготных ипотечных программ для нашего общества. По данным заместителя генерального директора «ДОМ.РФ» Артема Федорко, сейчас в России действует более 280 таких программ, которые реализуются по разным принципам и правилам. Благодаря им мечта о собственном современном доме становится явью для миллионов наших людей здесь и сейчас, а не в светлом будущем.
При этом они подталкивают развитие массы смежных отраслей – от производства мебели и различных домашних принадлежностей до сферы сервисных и архитектурных услуг. Но в первую очередь льготная ипотека идет на пользу стройкомплексу.
Сегодня перед правительством стоит задача по обеспечению к 2030 году улучшения жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно и строительству 120 миллионов квадратных метров жилья. Профильный вице-премьер Марат Хуснуллин говорит:
- В течение 10 лет - с 2020 по 2030 год - мы должны построить более 1 миллиарда квадратных метров жилья, то есть каждый пятый квадратный метр жилья в стране должен быть новым. Конечно, реализация этой задачи возможна только лишь с системной работой по развитию ипотеки. Благодаря этой программе нам удалось достичь показателя средневзвешенной ипотечной ставки на уровне 7,5% при плановом показателе 8% только в 2024 году. При этом отмечу, что ипотека не только позволила улучшить жилищные условия тысячам семей, но и помогла экономике в сложных пандемийных условиях.
Экономика для Хуснуллина – это стройкомплекс, для которого ипотечные программы как огромная бочка меда. Но у нее есть и обратная сторона
На днях авторитетная аналитическая и консалтинговая компания Frank RG выпустила исследование по индексу доступности покупки жилья в России. В нем говорится: «Несмотря на исторически низкие ставки и льготную программу ипотеки, индекс доступности покупки жилья в ипотеку в IV квартале 2021 года снизился на 8-13%». Frank RG поясняет, что если в IV квартале прошлого года семья из двух человек, которая платит по кредиту не более 50% общего дохода, могла бы купить в ипотеку квартиру площадью 125 кв. м, то в конце этого года площадь, по расчетам компании, снизилась до 109 кв. м для первичного рынка и 115 кв м для вторичного.
«Основная причина - рост цен на недвижимость. В этом году цены выросли на 21,7% на первичном рынке жилья и на 13,1% на вторичном рынке. При этом доходы населения росли менее активно, банки увеличивали ставки по кредитам. Результат: запущенная правительством в 2020 году программа льготного кредитования жилья разогрела рынок недвижимости и привела в итоге к падению индекса доступности покупки жилья в ипотеку», - приводит ТАСС заключение экспертов Frank RG.
Трудно с ними спорить, хотя основные потребители льготной ипотеки – люди с довольно скромными аппетитами: согласно подсчетам «Дом.РФ», средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв. м.
Но рост цен на недвижимость, закредитованность (по опубликованным вчера данным ЦБ, долговая нагрузка населения достигла рекордных за все время наблюдения 10,24% по отношению к располагаемым доходам) — это также негативные последствия ипотечных программ. Не случайно глава Центробанка Эльвира Набиуллина говорила о необходимости своевременной остановки программы льготной ипотеки в России для недопущения перегрева на рынке жилой недвижимости. А Николай Алексеенко, глава рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), резюмировал так: «Масштабная программа субсидирования ипотечных ставок уже дважды зарекомендовала себя как эффективная мера поддержки жилищного строительства.»
Но есть и обратная сторона. Привлекательность ипотеки возросла в моменте, а предложение не может отреагировать соответствующим ростом. Причем во многих случаях это объективный фактор, связанный со сроками строительных процедур. Как следствие — рост цены, который еще поддерживается удорожанием стройматериалов, переходом на проектное финансирование и нехваткой миграционной рабочей силы.
Поэтому есть и альтернативные варианты решения давно портящего нам жизнь квартирного вопроса. Так, председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике Андрей Шевченко предлагает развивать не только льготную ипотеку, но и социальную аренду жилья. "Для решения жилищной проблемы … следует активнее развивать альтернативные покупке жилья инструменты, в первую очередь, социальную аренду", - сказал он на "круглом столе".
Может, он и прав.
Да и мировой опыт вроде бы подтверждает логичность мыслей сенатора…
И негативные последствия ипотечного бума очевидны…
Но, по-моему, объяснить нашему соотечественнику, что арендное жилье лучше своего угла, который с каждым выплаченным ипотечным взносом становится все ближе и роднее, совершенно невозможно.
Александр Богомолов, экономический обозреватель PublicO