Сбербанк во вторник вслед за
остальными банками повысил ставки по ипотечным программам в ответ на повышение
ключевой ставки ЦБ. Позволит ли это охладить спрос и стабилизировать цены, и
что будет с рынком недвижимости дальше? Давайте разбираться.
Куда уйдет ключевая ставка?
На фоне усиления ценового давления, ослабления курса рубля и
роста инфляционных ожиданий от ЦБ ждут повышения ключевой ставки еще минимум на
100 б.п. Сам ЦБ прогнозирует средний уровень ключевой ставки до конца года в
диапазоне 8,5%-9,3%.
Средний уровень 9,3% означает, что ставка может быть повышена и до 10% к концу
года. Прогноз на следующий год – 8,5%-9,5%, т.е. ставка останется примерно на
том же уровне.
Что будет со ставками по ипотеке?
Рыночные ставки, разумеется, будут расти вслед за ключевой
ставкой. Но есть еще льготные программы, ставки по которым определяются другими
параметрами. Здесь все куда интереснее, ведь они могут не только не расти, но
даже снижаться. Не будем подробно разбирать, почему так происходит, отметим
только, что банки уже пользуются этой лазейкой (тот же самый Сбер с августа снизил
ставки по льготным программам на 0,8-1 п.п.).
Правда, эта возможность временная, но в моменте разница между рыночными и
льготными программами увеличивается сразу на 1,6-2 п.п. (с учетом роста
рыночных ставок), что весьма существенно. Но даже несмотря на это, с ростом
ключевой ставки разница между рыночными и льготными программами будет
увеличиваться.
Опять вырастут цены на первичку?
Доля новостроек в объеме выданных ипотечных кредитов в первой
половине 2023 года находилась в районе 25-27%, снизившись с рекордных 40% с
середины 2022 года. Цены на вторичку потихоньку начали расти. Повышение
рыночных ставок вновь приведет к развороту динамики, снижению спроса на
вторичную недвижимость и увеличению доли первичной недвижимости на ипотечном
рынке. Вместе с этим, ЦБ, стремясь снизить объем рискованных кредитов, с
октября ужесточит
и макропруденциальное регулирование. В результате для банков становится не
выгодна выдача кредитов с низким первым взносом и высокой долговой нагрузкой. И
вот эти ограничения уже могут серьезно повлиять на спрос уже и на первичном
рынке.
Что будет с рынком?
В моменте, пока новые меры не вступили в силу, а ЦБ не
повысил ставку еще сильнее, спрос на ипотечные кредиты будет оставаться
высоким. Однако, когда ужесточения заработают в полную силу, спрос снизится, а
вслед за ним охладятся и темпы роста цен.
